文/乐居财经 林振兴
平时不显山露水的神秘房企，终于在地产寒冬中，伺机出动了。
前段时间，上海七批次土拍落幕。来自湖州德清的民营房企——宇诚集团，首次现身魔都，成功以2.7亿元拿下青浦新城宅地。
在地产圈，宇诚有着“小绿城”的称号。它靠着抱绿城“大腿”，布局了北京、杭州、南京等一二线城市。
眼下，当别家开发商都在抓紧收缩业务板块，抛弃“多元化”，宇诚却不走寻常路。
除了布局地产，它旗下的业务还涉及物流、贸易、矿业、商业运营、酒店文旅产业、驾培、新能源科技等领域，可谓遍地开花。
宇诚背后的老板沈宇龙更是大方，一出手，就借了朋友400万元。
无论是地产，亦或是矿业等领域，都需要大笔真金白银。
作为一家非上市房企，沈宇龙背后的融资路径是什么？
01
宇诚自1993年投入房地产开发，已有32载。
此前，它在地产圈如同“小透明”，多布局在浙江德清、长兴、安吉等三四线城市。
在很多德清本地人心里，宇诚有着“小绿城”的称号。
在业内看来，一方面，是因为宇诚与绿城合作开发过多个项目；另一方面，宇诚不少住宅项目均由绿城物业提供服务。
甚至有传言称，宇诚老板沈宇龙和宋卫平私交甚好。
在浙江省内，沈宇龙曾因为扩张收购，栽了一个“大跟头”。
事件要回溯至2010年底，宇诚和上海嘉合投资管理、上海博大投资发展签订《合作协议书》，就宇诚公司受让博大公司、嘉合公司在项目公司即嘉庭公司所持有股权等事项达成协议。
协议约定：项目公司拟受让位于南浔区地块，编号为CD-38D的土地使用权。
并约定：目标地块应符合以“净地出让”的前提条件；博大公司、嘉合公司确保向阳路向东延伸段在2011年12月30日之前修建至目标地块，并且完成道路绿化、灯光等工程。
另查明，宇诚公司共支付博大公司、嘉合公司股权转让款3550万元，持有嘉庭公司100%股权。目标地块使用权出让款17400万元实际由宇诚公司支付。
宇诚认为对方未按合同约定履行，导致该公司根本无法按照规划日程进行房地产开发。
因为项目地块为非净地，宇诚用了近一年时间处理非净地事宜，再加上对方未按时修通道路，宇诚制定的开发计划无法正常进行。
基于以上原因，宇诚表示自己无奈延迟两年开发。
但2012年底宇诚为避免被国土部门处罚，不得已在道路未修通、项目未具备良好开发条件及商品房价值无法充分体现的情形下就仓促开发销售，直至2013年10月31日才取得了预售证。
“延期开发期间房地产开发成本已经增加，没想到预售证取得之后，周边同等条件楼盘大量推向市场，房地产市场疲软，房价趋降，宇诚开发的一期房地产项目市场价值急剧下降。”
经评估机构评估，宇诚的损失达到了50574864元。
于是，它将博大公司、嘉合公司告上法庭，要求对方赔偿因违约给宇诚造成的项目开发房价损失5008万元。
2015年8月28日，法院作出（2015）浙民终字第12号民事判决书，博大公司、嘉合公司向宇诚公司赔偿损失500万元。
02
沈宇龙并不甘心只囿于德清，他开启了一二线城市的开拓计划。
不同于其他浙系房企只将目光锁定在大杭州市场，沈宇龙希望遍地开花，宇诚除了杭州，还将触角伸向北京、南京、上海等地。
沈宇龙或许深谙，出德清不易，出浙江更不易。毕竟自己的产品影响力，不具备较强的辨识度，他只能继续抱着别人的“大腿”。
在杭州，宇诚拿地后，它并不是自己独立操盘，而是选择与绿城再续前缘，甚至让出股权和操盘权，两家合作了咏溪雲庐和丽澜轩。
例如，杭州昌宇置业，股权上由绿城方和宇诚分别持股90%和10%。
今年7月，杭州昌宇置业建设单位未按国家规定将竣工验收报告报送备案案，被相关部门处罚30万元。
更早之前的2023年，杭州昌宇置业因为未办理处置手续处置工程渣土案，以及未经规划主管部门验线合格擅自开工建设案，被分别处罚了8000元和2.75万元。
在北京，宇诚旗下全资子公司——湖州中石，于2023年夏天，力战15家房企，以38.18亿元 2.5万㎡现房销售面积的条件，摇号竞得大兴区三合庄地块。
但沈宇龙依旧选择引入绿城，打造绿城晓月和风。该项目公司为北京禾意房地产，由绿城方和宇诚分别持股95%和5%。
在南京，沈宇龙换了另一种策略，以财务投资者的角色“走出去”。
2023年10月，绿城以69亿元竞得建邺区绿博园2023G55地块，宇诚则跟随“老大哥”，入股该项目公司3%的股权。
03
当别家开发商都在抓紧收缩业务板块，抛弃“多元化”，沈宇龙却不走寻常路。
宇诚集团的注册资本为10090万元，由沈宇龙持股90%。
目前，沈宇龙名下除了宇诚集团，还投资了浙江绿盈旅游开发股份有限公司。
而宇诚除了布局地产，其业务还涉及物流、贸易、矿业、商业运营、酒店文旅产业、农产品批发、驾培、新能源科技等领域，可谓遍地开花。
当然，地产老板进军矿业，不仅需要勇气，更需要资金。
2020年底，宇诚集团旗下子公司——德清县银华通物流以9.12亿元，竞得浙江省苍南县金乡镇牛卧龙健康养老基地矿地综合开发利用项目建筑用石料矿采矿权；
紧接着，2021年3月，德清县银华通物流又以6.91亿元，竞得浙江省桐庐县凤川街道三鑫村竹桐坞矿地综合开发利用建筑用石料矿采矿权。
然而，仅2024-2025年，银华通物就因为消防问题，领了3张罚单，处罚共计1.6万元。
除了矿业，沈宇龙还盯上了新能源。
宇诚是浙江润宇光电科技的大股东，持股40%，该公司名下投资了德清润宇新能源科技、长兴润和新能源科技、湖州润盈新能源、长兴泓宇电力工程和华能（湖州）新能源开发。
此外，宇诚还投资了德清海越驾驶员培训学校有限公司（简称“德清海越驾校”），持股51.2195%。
德清海越驾校于2009年8月，擅自占用坐落在东面湘溪港旁地段4957平方米土地建造驾校培训场地。
2012年6月，德清县国土资源局责令该驾校退还非法占用土地，并自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，共计处罚107249元。
2017年11月3日，德清县国土资源局又向该驾校送达了催告书。该驾校在催告书送达后十日内又未履行上述义务。遂相关部门将其告上法院，申请强制执行。
04
无论是地产，亦或是矿业等领域，都需要大笔真金白银。
作为一家非上市房企，沈宇龙是从哪里搞来钱的？
银行是宇诚重要的“输血”通道。
例如，2017年，宇诚将德清双诚置业价值245万的股权数额，出质予浙商银行杭州分行；2023年，宇诚将湖州银行价值600万的股权数额，出质予杭州银行德清支行。
2025年，浙江润宇光电科技（宇诚子公司）将湖州润盈新能源、长兴润和新能源科技分别价值2000万和5000万的股权数额，出质予嘉兴银行湖州长兴支行。
此外，宇诚还投资了浙江长兴联合村镇银行，并持股2.85%。
老板沈宇龙此前名下还有私募资金和融资担保的生意。他曾是德清小伙伴股权投资合伙企业（有限合伙）和德清万生融资担保有限公司的股东。
沈宇龙不仅家底殷实，也很讲义气。
十多年前，他就借钱给朋友章某400万元。放在当时，这可不是一笔小数目。
2009年7月7日，章某向宇诚公司借款300万元，未约定利息。章某在借款凭证上约定6个月期内归还。
有意思的是，借款到期后，章某未归还，但沈宇龙又一次向他伸出援手。
2012年2月20日，章某又向宇诚公司借款100万元。
这一次，沈老板也多留了一个心眼，双方签订《借款协议》一份，约定：于2012年4月20日前归还，利息按月利率1%计算。
结局还是和上回一样，借款到期后，章某也消失不见，无法取得联系。这样前后加起来400万本金，放在银行都有不少利息。
沈宇龙只能撕破脸，宇诚集团将章某告上法庭，索要借款400万元以及利息。
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